党的十九大报告指出，中国特色社会主义进入了新时代，我国社会主要矛盾已转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展间的矛盾。党和国家制定了有关推动高质量发展，新型工业化、城镇化，乡村振兴，新旧动能转换等一系列政策措施。作为经济发达的国家重要中心城市，广州把城市更新作为贯彻落实中央这些大政方针的重要抓手，出台了《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》《关于深入推进城市更新工作的实施细则》等政策举措并予以推进，取得了较大成效。

南沙承载着建设国家新区、自由贸易试验区和粤港澳大湾区全面合作示范区的重任，十余年来，南沙在产业集聚、城市建设、制度创新、科技创新、公共服务等方面得到了快速发展。但由于南沙起步较晚、起点较低、底子较薄，人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展间的矛盾在南沙较为突出，现实状况与历史责任差距较大。要破解这一难题，唯有跨越式发展才能不辱国家使命，也只有跨越式发展才能不负人民期望。

一、城市更新是南沙实现跨越式发展的科学路径

城市更新是对城市中落后区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性落后的物质空间，使之重新发展和繁荣。城市更新的内涵与高质量发展、新型城镇化、乡村振兴、新旧动能转换一脉相承，前者是路径和手段，后者是目标与结果。

当前，南沙要建成承载门户枢纽功能的广州城市副中心，其城市规模和产业水平必将得到大幅提升，但南沙的建设用地增量有限，更多要靠存量挖掘获取发展空间，例如位于南沙街、黄阁镇、横沥镇等核心区城中村释放土地存量潜力巨大，建设城市中心区需要整体的城市更新。此外，南沙区现共有20多个产业集聚区，面积超过60平方公里，相当数量为村级工业园区，零散布局在各村居。目前空置较多，存在突出的产业转型升级问题。产业升级也需要改造更新，将低效用地改造为新型产业用地，丰富业态、提升产业水平。配建人才公寓，建设生产创业、生活居住相融合的城市单元，实现产城融合。实施旧村更新改造，导入一批产业、商业项目，将促进乡村经济多元化发展、增加村民收入、基础设施提档升级、岭南特色文化传承，会有助于实现乡村振兴发展的目标。

只有发展才能解决历史问题。南沙的历史问题较多，城市更新方案设计能较好解决各方诉求，实现多方利益最大化。南沙旧村建设量相对老城区低，城市化程度较低，大量的城市空间品质亟待优化提升。南沙的发展一直以人为本，这些年老百姓在南沙获得了发展的红利。在与区内村居民接触时，他们改造意愿普遍强烈，盼望通过加快城市更新来改变生活居住环境，增加收入，实现致富，让人民过上向往的生活。

现在是城市更新的机遇期，也是政策窗口期。南沙是国家级新区和自贸区，是制度创新和改革试验田，同时拥有省级经济管理权限，能够激发出制度创新优势，先行先试，快速推进城市更新。

二、南沙城市更新工作尚有较大的提升空间

南沙区政府审时度势，近年来在城市更新、留用地开发等方面先行先试出台了具有创新性的政策，创造了南沙经验，取得了阶段性成功，但与此同时还有一定的提升空间。

一是各方合力形成不够。城市更新离不开市场主体的积极参与。政府、市场主体、村居民之间责权不够清晰，操作规范和协商机制不太完善，各方合力推动城市更新的创造力未能激发出来。

二是部分土规、控规等与城市更新要求有一定差距。上一轮土规修编，以及已经编制的单元控规中对城市更新考虑较少，而城市更新需要优化调整用地布局，提高土地利用效率，所以相关土规和控规应根据实际需要适当调整。

三是城市更新工作效率还不够高。城市更新工作流程长，影响大、政策性强，一般情况下会耗时很长，需要进一步优化程序，不断提高效率，把好的事情尽可能办快。

三、对做好南沙城市更新工作的建议

南沙城市更新必要而且紧迫，结合实践，我们对南沙城市更新工作提出以下几点建议：

（一）进一步优化流程，不断提高城市更新工作效率

1.建立城市更新项目动态调整机制。目前城市更新项目纳入计划及项目库为一年两次，难以满足群众对旧村改造的要求。建议对城市更新项目采用动态更新机制，在符合相关文件要求的前提下，对项目库进行适时动态调整，支持通过改造意愿表决的旧村顺利纳入计划，启动前期工作。

2.发挥改造主体积极性，解决前期费用问题。目前，南沙区旧村改造前期费用由区财政安排预算，财政负担大，落实时间比较长，也影响改造进度。以一条建设用地为500亩的村为例，基础数据调查费用约250万，片区策划费用约80万，实施方案费用约100万，总费用超过500万。目前有改造意愿的村很多，全部靠政府财政资金难以解决，建议借鉴广州市部分区做法，在保证政府主导、组织和监督的前提下，积极引入市场资源，可由改造主体先行自筹资金解决前期工作费用，加快更新项目推进速度。

3.优化方案编制及审批程序，并联推进城市更新工作。目前南沙旧村改造在完成基础数据调查后，区更新局组织编制“一村一策”统筹方案，由区更新领导小组审定后，区更新局再组织编制片区策划方案并进行控规调整，过程耗时较长。由于片区策划、控规调整方案是基于“一村一策”成果的深化完善，建议“一村一策”统筹方案按片区策划深度编制，审批通过后直接进行控规调整，提高编制及审批效率。

（二）进一步优化规划调整、土地整理和容积率平衡工作

1.南沙现存大量旧村房屋沿河涌分布，建设用地及图斑较为零散，非建设用地较多，可开发建设用地不足，导致容积率较高，难以实现资金平衡。建议区政府尽快制定相关政策，解决因用地或规划限制无法实现资金平衡的问题，采取政府征收的方式整合村域范围内的其它建设用地用于安置和公益设施用地，对图斑进行土地置换归宗。继续鼓励货币加物业政策盘活留用地，解决好临时高压走廊对土地开发利用的影响，提高土地利用效率。

2.对于城市核心区、轨道站点周边等区域，可进一步提高土地承载力，确保旧改顺利实施。

3.在新一轮土规修编中充分考虑城市更新需求，并予以调整。同时，旧村改造土规调整可参照省市重点项目相关程序加快审批，建设用地指标适当倾斜。在旧村中的村留用地现行控规是多年前编制的，不符合南沙新的发展要求与规划定位，应加快进行重要片区控规调整，适当提高开发强度。

4.在集中连片的旧村范围内，统筹考虑大型公建配套问题，在政府储备用地内解决初、高中教育配套设施等。

（三）进一步规范旧村改造村民住宅复建核算标准

目前南沙旧村改造中关于村民住宅按基底面积进行核算的标准暂不明确，建议依照广州市村民住宅建设用地管理规定，可借鉴番禺区做法，对合法的村民住宅按现状实测基底面积进行核算，在2012年11月22日前建成的不得超过120平方米，2012年11月22日及以后建成的不得超过80平方米。同时，需要根据不同情况制定合适的拆迁补偿标准，提高市场主体和村民的积极性。

《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式出台，南沙又迎来新的机遇。南沙区委围绕粤港澳大湾区建设这个“纲要”，提出了高标准建设“三区一中心”，打造新时代改革开放新高地的目标，并部署了包括“大力推进城市更新”等各项工作。通过全区人民的共同努力，南沙一定能实现跨越式发展，成为大湾区璀璨明珠。