各镇（街），开发区（区）各部门：

《广州南沙集体土地房屋征收补偿安置指导意见》业经管委会、区政府同意，现印发给你们。请认真贯彻执行。执行中遇到问题，请径向广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局反映。

南沙开发区管委会办公室     南沙区人民政府办公室

             2013年5月7日

广州南沙集体土地房屋征收补偿安置指导意见

第一章  总则

第一条  为加强土地管理，维护被征收当事人合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等法律、法规，结合南沙实际，制定本指导意见。

第二条  广州市南沙区范围内因征收土地，需要征收农民集体所有土地上房屋的补偿安置适用本指导意见。

第三条  区房屋征收部门依照本指导意见，统一组织房屋征收补偿安置工作，包括与被征收人协商补偿安置事宜、签订补偿安置合同、支付款项，建设安置房和组织安置房分配等具体事项。区房屋征收部门应当根据开发建设的需要，加强征收补偿安置工作的计划性。

区房屋征收部门可以将上述事项委托被征收房屋所在的镇政府、街道办事处负责，具体委托方案由区房屋征收部门确定。

第四条  地方政府建设通告或征地预公告发布后，项目所在地政府有关部门依据各自权限，在用地范围内停止办理下列事项或建设行为：

（一）新批宅基地和其他建设用地；

（二）审批新建、改建、扩建房屋；

（三）办理户口的迁入和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须办理户口迁入和分户除外；

（四）以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续；

（五）改变房屋、土地用途；

（六）房屋、土地的转让、租赁和抵押；

（七）已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建。

第二章  房屋征收补偿和安置

第五条  征收房屋以房地产主管部门核发的宅基地证、房地产权证等有效权证登记的事项作为补偿依据。

第六条  房屋实际面积超出房地产权证记载的面积或产权证不全或无产权证，需要补偿安置的，按以下办法确定房屋补偿面积：

（一）1988年12月31日前（含1988年12月31日）建成的，按实测计算面积的100%确定房屋补偿面积。

（二）1989年1月1日后至2002年1月30日（含2002年1月30日）前建成，且所建房屋符合原镇村规划的，按实测计算面积的95%确定房屋补偿面积。

（三）2002年1月31日后至2007年6月30日（含2007年6月30日）前建成，由区房屋征收部门和房屋所在地的镇政府、街道办事处、村委会（居委会）对被征收人户籍人口情况、房屋建设使用情况及现状进行调查，形成处理意见后报规划国土部门审核认定。对符合农村住宅用地和规划政策部分房屋，按实测计算面积的90%确定房屋补偿面积。

（四）2007年7月1日后无相关用地和报建手续建设的房屋，不予补偿和安置。

（五）法律法规另有规定的，从其规定。

上述房屋由被征收房屋所在地的镇政府、街道办事处、村委会（居委会）出具证明材料，并由区房屋征收部门出具意见。在确定建成时间时，应当参照历史地籍详查数据、土地利用现状图、卫星影像图、土地违法查处、违法建设查处等资料综合判定，并将结果在被征收房屋现场公示5天。

第七条  除本指导意见第五、六条规定的情形外，拆除以下房屋、青苗及相关附属物，不予补偿：

（一）建于违法用地上的房屋及其附属物；

（二）抢建、未经批准加建的房屋及其附属物；

（三）超过批准或规定使用期限的临时建筑；

（四）在相关征收地主体单位发出征收地通知后，抢种抢搭的青苗及地上附着物。

第八条  征收住宅房屋的补偿费，根据第五、六条确定的应补偿房屋面积，按以下标准计算：

房屋补偿标准表

第九条  征收住宅房屋，按本指导意见第五、六条规定确定的应补偿房屋面积或合法农村住宅土地使用权面积，按200元/平方米的标准给予基础设施补偿费。

第十条  征收住宅房屋，按本指导意见第五、六条规定确定的应补偿房屋面积或合法农村住宅土地使用权面积，按以下标准给予农村住宅土地使用权补偿费：

征收安置以统建安置方式为主。对于确无法统建安置的，在符合城乡规划和土地利用规划的条件下，可安排安置地给被征收人自建安置房，采取自建方式的不予农村住宅土地使用权补偿和基础设施补偿。

统建方式：由区房屋征收部门统一建设，竣工后将安置房分配给被征收人的安置方式。

自建方式：在区房屋征收部门取得安置地的相关用地手续、完成“三通一平”（通水、通电、通路及土地平整）后，由属地镇政府、街道办事处向被征收人分配安置地，被征收人须按规划设计要求自建安置房。相关安置区的报批、办证及基础设施建设等费用由项目单位负责。

第十一条  征收住宅房屋，被征收人在规定的房屋征收期限内登记并搬迁的，按经确定的应补偿房屋面积或合法农村住宅土地使用权面积，给予被征收人100元/平方米的奖励。房屋征收期限内，未登记和搬迁的，不予奖励。

房屋征收期限，由区房屋征收部门和镇政府、街道办事处确定。

第十二条  征收住宅房屋，按3000元/户的标准，给予被征收人搬迁补助费（含搬家费、电话迁移费、有线电视迁移费等搬迁涉及的费用）。

经房屋征收部门确认，因特殊原因造成被征收人须二次搬迁的，一次性给予500元/户的搬迁补助费。

征收不具备居住条件的房屋，不支付搬迁补助费。

第十三条  被征收人选择购买安置房的，在安置房交付前，征收人应提供临时安置用房用于被征收人临时过渡，或给予临迁安置补助费。

征收不具备居住条件的房屋，不支付临迁安置补助费，不提供临时安置用房。

第十四条  征收住宅房屋的临迁安置补助费，按经确定的应补偿房屋面积，按15元/平方米·月标准（含交通补助费）计算；临迁安置补助费少于1000元/月的，按1000元/月计算。

依照本指导意见第十条规定选择购买安置房的，临迁安置补助费从被征收人签订征收合同及交出被征收房屋之日起，一次性先支付3个月。3个月后安置房尚未建成交付使用的，按季度继续给予补助，直至安置房建成交付使用之日，再额外支付3个月装修期临迁安置补助费。

依照本指导意见第十条规定安排安置地由被征收人自建安置房的，签订征收合同时，一次性支付18个月的建设期间临迁安置补助费给被征收人。另外，从被征收人签订征收合同及交出被征收房屋之日起，按季度支付临迁安置补助费，直至安置地分配使用为止。

临迁安置补助费由被征收人实际搬离被征收房屋开始支付。由于被征收人自身原因不服从安置工作，不在规定的期限内迁入安置房而造成延迟安置的，停止向此类被征收人支付因延迟安置而产生的临迁安置补助费，且停止供应临时安置用房给被征收人使用。

第十五条  征收住宅房屋采取自行安置、购买安置房、安排安置地等安置方式。具体如下：

符合第五、六条的被征收住宅房屋实行货币补偿后，被征收人可选择自行解决安置问题；被征收人符合第二十五条规定的，亦可以选择购买安置房。

依照本指导意见第十条已安排安置地由被征收人自建安置房的，不能购买安置房。

被征收人应当在签订房屋征收补偿安置协议时，选定安置方式。

第十六条  被征收人自行解决安置的，其房屋补偿费、农村住宅土地使用权补偿费、基础设施补偿费、搬迁奖励费和搬迁补助费等补偿款一次性支付给被征收人。

被征收人选择购买安置房的，签订补偿安置协议后，其房屋补偿费、农村住宅土地使用权补偿费、基础设施补偿费、搬迁奖励费和搬迁补助费等补偿款一次性支付给被征收人，但需将购房款部分存入被征收人购买安置房专户予以冻结。

临迁安置补助费按双方签订的房屋征收补偿安置协议约定的方式支付给被征收人。

依照本指导意见第十条已安排安置地由被征收人自建安置房的，房屋补偿费、搬迁奖励费、搬迁补助费和临迁安置补助费一次性支付给被征收人，被征收房屋的农村住宅土地使用权补偿费、基础设施补偿费不予以支付。

第十七条  征收住宅房屋，除按本指导意见第十条规定给予被征收人农村住宅土地使用权补偿费外，按《广州市南沙区征收土地补偿安置办法》规定给予村集体组织土地补偿费，不付给临迁安置补助费。

第十八条  征收村集体用房和其他非住宅房屋，根据第五、六条确定的应补偿房屋面积，参照第八条的标准计算补偿费用，也可根据实际情况评估确定补偿费用。

第十九条  征收村集体办公及配套用房，根据实际发生的搬迁费用，给予被征收人适当补偿；对因搬迁造成设施损毁，或搬迁后不能再使用的设施，按评估价给予适当补偿。

第二十条  征收简易（临时）房屋、棚类和水池、水井等杂项类的补偿标准，按《广州市南沙区征收土地补偿安置办法》执行，暂无标准的其他类别房屋附属物,根据实际情况适当补偿。

第二十一条  征收未超过批准使用期限的临时建筑，按本指导意见第八条、第二十条规定的补偿标准结合房屋剩余合法使用年限，对房屋的残值和附属物给予适当补偿。

第二十二条  征收设有抵押权的房屋，依照有关担保的法律、法规执行。

第二十三条  征收有产权纠纷的房屋，在房屋征收期限内纠纷未能解决的，由区房屋征收部门和镇政府（街道办事处）根据本指导意见制定补偿安置方案，经广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局审核后实施。

实施征收前，区房屋征收部门和镇政府（街道办事处）应当组织对被征收房屋作现场勘察纪录，并向公证机关办理证据保全，补偿安置费用由有关部门提存。

第二十四条  符合分配安置地或购买安置房的被征收人，自愿选择弃产方式补偿的，被征收房屋补偿价格（含土地价值）由评估确定。

第三章  安置房建设和购买

第二十五条  符合以下条件之一的被征收人，可以选择购买安置房：

（一）具有南沙区常住户口的农民。

（二）持有南沙区农村住宅合法产权证明，并符合下列条件之一的居民：

1、办理了“农转居”的原村民；

2、合法继承农村住宅房屋的居民；

3、祖居该农村的居民；

4、原合法拥有或合法继承农村住宅房屋的香港特别行政区、澳门特别行政区居民、台湾同胞和海外侨胞。

（三）夫妻一方为居民、一方为农民而联名建住宅的。

第二十六条  统建安置房由区房屋征收部门统一规划和建设。统建安置区的土地属国有的行政划拨土地。

统建安置房分为多层住宅、高层住宅（带电梯）和低层连体住宅三种类型，其中：

（一）多层住宅每套建筑面积约为50～140平方米，具体面积以实际建设的建筑面积为准；

（二）高层住宅（带电梯）每套建筑面积为70～130平方米，具体面积以实际建设的建筑面积为准；

（三）低层连体住宅每套建筑面积约为160～200平方米，具体面积以实际建设的建筑面积为准。

第二十七条  购买安置房分别按以下优惠单价执行：

（一）位于南沙街、东涌镇范围内的安置房，多层住宅为2370元/平方米，高层住宅为2680元/平方米，低层连体住宅为5050元/平方米。

（二）位于黄阁镇、大岗镇、榄核镇范围内的安置房，多层住宅为2270元/平方米，高层住宅为2580元/平方米，低层连体住宅为4900元/平方米。

（三）位于万顷沙镇、横沥镇范围内的安置房，多层住宅为2080元/平方米，高层住宅为2390元/平方米，低层连体住宅为4750元/平方米。

第二十八条  被征收人购买安置房的面积原则不得超过被征收房屋货币补偿款总额（房屋补偿＋农村住宅土地使用权补偿+基础设施补偿）按优惠单价折算的安置房面积；超出部分的面积按以下标准购买：

（一）超出部分在10平方米（含10平方米）以内的，按安置房优惠单价购买；

（二）超出部分在10～20平方米（含20平方米）以内的，按安置房优惠单价上浮20%购买；

（三）超出部分在20～40平方米（含40平方米）以内的，按安置房优惠单价上浮50%购买。

（四）因房屋不可分割等客观原因，超出折算安置房面积的，最多不得大于40平方米，因特殊原因超出40平方米的，须由区房屋征收部门审核并依程序批准后，方能按当地房地产市场价购买。当地房地产市场价由区房屋征收部门委托有资质的评估公司评估确定。

第二十九条  根据建设通告或征地预公告发布之日被征收人户籍人口数，若被征收房屋安置面积低于人均25平方米，且被征收房屋属被征收人唯一住宅的，可按优惠单价购买人均25平方米的安置房。因房屋不可分割等客观原因，需超出人均25平方米的，超出部分按本指导意见第二十八条第（一）、（二）、（三）、（四）项购买。

被征收人属于五保户、低保户等困难户，按上述安置政策未能解决其居住问题的，根据该户实际居住需求，可按其他政策另行向政府申请解决。

第三十条  统建安置房的分配按有关规定组织实施。

被征收人应当选择与可购安置房面积相近的户型；每户被征收户只可购买一套低层连体住宅；需要增加安置房套数的，总面积不得超过可购安置房面积，且原则上不得超过3套；如购买三套安置房的总面积仍低于被征收房屋总面积的，可增加购买1套安置房，但购买的所有安置房总面积不得超过被征收房屋总面积。

第四章  其他

第三十一条  集体土地房屋征收补偿安置过程中发生的税费，根据相关法律规定进行缴纳和承担。

第三十二条  珠江街、龙穴街国有划拨土地上房屋征收补偿安置可参照本指导意见中万顷沙镇补偿安置标准执行。

第三十三条  涉及农村集体土地房屋整体征收的，可另行制定具体征收补偿安置方案报南沙开发区管委会批准实施。

第三十四条  本指导意见由广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局负责解释。有效期5年。

第三十五条  本指导意见自2013年5月1日起施行。原南沙区（含南沙开发区）已发布的相关文件与本指导意见有冲突的，以本指导意见为准。

第三十六条  本指导意见如与国家、省、市今后颁布施行的有关法律、法规、规章和规范性文件不一致的，依照有关法律、法规、规章和规范性文件执行。