广州市南沙新区明珠湾开发建设管理局 广州市规划和自然资源局南沙区分局 广州市南沙区住房和城乡建设局 广州南沙经济技术开发区行政审批局 广州市南沙新区产业园区开发建设管理局关于印发实施南沙明珠湾起步区地上连廊规划建设管理办法(试行)的通知

南沙开发区（区）各有关部门、各相关单位：

　　《南沙明珠湾起步区地上连廊规划建设管理办法(试行)》已经管委会、区政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。在执行过程中遇到的问题，请径向广州市南沙新区明珠湾开发建设管理局反映。

广州市南沙新区明珠湾开发建设管理局

广州市规划和自然资源局南沙区分局

广州市南沙区住房和城乡建设局

广州南沙经济技术开发区行政审批局

广州市南沙新区产业园区开发建设管理局

2021年11月30日

南沙明珠湾起步区地上连廊规划建设管理办法（试行）

第一章 总则

　　第一条【制定目的】

　　根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国建筑法》《建设用地审查报批管理办法》《广州市城乡规划技术规定》《广州市城乡规划程序规定》《广州市南沙新区明珠湾开发建设管理局设立和运行规定》等有关法律法规，为进一步加强城市地上连廊的规划建设管理工作，加强地块之间的连通性、便捷性，结合南沙明珠湾实际情况，特制定本管理办法。

　　第二条【适用范围】

　　明珠湾起步区范围内，企业和其他组织（以下简称“投资方”）使用非财政资金全额投资建设并在建成后移交的地上连廊适用本管理办法。明珠湾起步区范围内财政资金投资建设的地上连廊按照相关管理规定执行。

　　本管理办法所称的地上连廊是指位于地上二层及以上、采用一定工程措施与地面步行系统相分离的、24小时对社会公众开放的非营利立体公共行人空间。建设地上连廊包括但不限于新建、改建、扩建等。

　　第三条【基本原则】

　　明珠湾起步区范围内地上连廊的规划建设管理应当遵循规划先行、安全有序、依法审批、无缝对接、统一管理的原则，并符合城市规划、治安、交通、消防、市容环境等管理规定，符合相关技术规范要求保障各类设施设备的正常运行。

　　第四条【建设模式】

　　地上连廊位于投资方所持有地块红线内的，由投资方按照国有建设用地使用权出让合同等文件要求，将地上连廊纳入地块开发项目一并组织实施。地上连廊位于投资方所持有地块红线外的，一般采用合作建设模式，按照社会投资类工程建设项目审批流程推进地上连廊建设。实行同步设计、同步配建、同步竣工。项目分期实施的，地上连廊优先考虑与首期主体工程同期实施。

　　原则上由投资方与南沙开发区（区政府）指定片区管理机构（明珠湾开发建设管理部门，以下简称“明珠湾管理部门”）通过签订联合建设协议等方式，共同开展地上连廊建设。

　　第五条【责任分工】

　　（一）明珠湾管理部门

　　1.负责会同区规划和自然资源管理部门开展辖区内涉及地上连廊的规划编制及城市设计工作；

　　2.负责组织地区城市总设计师等技术单位对地上连廊报批报建各阶段设计方案进行审核；

　　3.负责组织投资方依照相关法律法规规章及其他规范性文件开展地上连廊的报建审批工作，组织签订《联合建设协议》，与投资方组成联合建设体；

　　4.负责对地上连廊工程建设过程中规划许可内容进行监督，对违法建设进行及时制止、上报；

　　5.负责组织投资方办理地上连廊的联合验收、产权移交及确认；

　　6.负责对地上连廊进行统一管理及监督检查；

　　7.负责健全统筹协调机制，协调相关部门依法履行监督、审批、管理职责。

　　（二）区规划和自然资源管理部门（以下简称“区规自部门”）

　　1.负责会同明珠湾管理部门拟定地上连廊规划条件；

　　2.负责将拟出让用地需配建与该地块相连的地上连廊要求、设计要点等纳入地块规划条件及国有建设用地使用权出让合同；

　　3.负责对地上连廊建筑工程设计方案进行审查审批；

　　4.负责核发《建设工程规划许可证》及批后实施等业务的指导、监督检查等；

　　5.负责办理规划条件核实及《不动产权证》。

　　（三）广州南沙经济技术开发区行政审批局（以下简称“区行政审批局”）

　　1.负责按照《企业投资项目核准和备案管理办法》《外商投资项目核准和备案管理办法》《企业投资项目核准和备案管理条例》要求，办理地上连廊建设项目的备案；

　　2.负责核发《建筑工程施工许可证》。

　　（四）区发改、住建（交通）、公安、水务、城管、综合执法、应急管理等部门按照各自职责，做好地上连廊的开发建设管理工作。

　　（五）地区城市总设计师（以下简称“地区总师”）

　　1.负责协助明珠湾管理部门、区规自部门开展地上连廊等慢行系统规划编制工作；

　　2.负责在用地出让阶段提供关于地上连廊的规划条件要点；

　　3.负责协助明珠湾管理部门对地上连廊报批报建各阶段提供方案审核意见；

　　4.其他要求按照《广州市南沙新区明珠湾开发建设管理局地区城市总设计师全过程管理办法》执行。

　　（六）投资方

　　按照国家、省、市及南沙区有关规定自行确定地上连廊建设项目所需的勘察、设计、建设管理、监理、施工、检测等单位，组织实施前期策划、设计及施工阶段建设工作，负责做好通讯、燃气等管线工作。

第二章 规划管理

　　第六条【规划条件及出让要求】

　　国有土地使用权出让前，区规自部门应当会同明珠湾管理部门在拟出让用地的规划条件中明确地上连廊设计要求，包括地上连廊规划用地空间位置（含水平投影及竖向高程等）、外部结构对接预留要求等设置要求。

　　对涉及地上连廊建设的土地二级开发项目，区规自部门与受让单位签订国有建设用地使用权出让合同时，应当将规划条件作为国有建设用地使用权出让合同的组成部分，并在国有建设用地使用权出让合同中明确约定相关投资方全额配建与地块相连的地上连廊，并与明珠湾管理部门签订地上连廊联合建设协议。

　　已取得出让地块的国有土地使用权，国有建设用地使用权出让合同未对地上连廊建设予以约定的，鼓励投资方参照本管理办法执行。

　　第七条【土地调拨管理】

　　对部分城市设施权属主体与片区管理主体不一致的，经权属主体按程序申请办理相关手续后。区相关部门应负责将明珠湾起步区范围内需进行土地调拨的城市设施用地按程序调拨至明珠湾管理部门。

　　城市设施权属主体与片区管理主体未调拨一致的，投资方可与相邻市政道路权属单位签订联合建设协议后，参照本管理办法规定程序启动报建。

　　第八条【建设主体】

　　投资方取得国有土地使用权后应先行组织研究地上连廊建设规模、投资估算等（要求不低于工可深度），并向明珠湾管理部门递交建设资金、产权移交等书面承诺资料。经明珠湾管理部门审核同意后，与相关投资方签订联合建设协议，组成联合建设体，共同开展地上连廊建设工作。

　　第九条【协议签订及要求】

　　在地上连廊各投资方明确情况下，由明珠湾管理部门及时组织相关投资方在地块摘牌后3个月内签订联合建设协议，明确地上连廊整体配建要求、建设主体、建设期限、建设标准、费用要求、交付要求、管理运维、使用年限、产权移交等内容。

　　第十条【方案设计】

　　先取得国有土地使用权的投资方应先行按照规划条件及明珠湾起步区景观风貌管理要求等进行地上连廊方案设计，进行单独篇章说明并在报建图纸上标注清楚各权属方红线范围。国有建设用地使用权出让合同中约定的地上连廊类型、规模和建设时序不得随意改变；确需改变的，应当在取得国土资源和规划行政管理部门同意且不改变规模的情况下，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议。

　　已出让地块未明确地上连廊设计要求或相关单位提出新建地上连廊的，由相关投资方直接编制建筑工程设计方案。经明珠湾管理部门会利益相关人及地区总师审核同意并办理项目备案后，可按本管理办法向区规自部门申请建筑工程设计方案审查。

　　第十一条【设计时序管理】

　　地上连廊两端均为土地二级开发项目且开发主体不同的，原则上由先取得国有土地使用权地块（以国有建设用地使用权出让合同签订时间为准）提供地上连廊整体建筑设计方案。涉及多个不同投资方同期建设的，明珠湾管理部门应统筹协调多方主体进行统一规划设计，并协调组织地区总师等团队及时开展技术咨询。具体以联合建设协议为准。

　　第十二条【地区总师审核】

　　地区总师应在案外咨询、建筑工程设计方案、建设工程规划许可、规划条件核实等各阶段对地上连廊设计方案进行审核，投资方在取得地区总师批复（含图件盖章）后报相关部门审批。

　　第十三条【联合会审意见】

　　投资方完善地上连廊方案设计后，由明珠湾管理部门组织区住建、规自、水务等相关职能部门对地上连廊建筑方案进行联合会审，联合会审后形成联审部门意见，可作为后续相关职能部门审批依据，提高行政审批效率。

　　第十四条【项目备案】

　　经明珠湾管理部门审核同意后，由投资方作为主办方，按照《企业投资项目核准和备案管理办法》《外商投资项目核准和备案管理办法》《企业投资项目核准和备案管理条例》等要求，与明珠湾管理部门共同向区行政审批局办理投资方所持有地块红线外地上连廊建设项目备案。

　　地上连廊位于投资方所持有地块红线内的，由投资方按照相关要求办理项目备案。

　　第十五条【申请建筑工程设计方案审查】

　　地上连廊设计方案需表达在技术总平面图上，经明珠湾管理部门及地区总师联合审核同意后，由各相关单位按各权属单位用地红线范围分别向区规自部门申请建筑工程设计方案审查。

　　为推进各项目高效建设，保持地上连廊设计方案稳定，除由于相邻地块间建设协调等客观原因，地上连廊建筑工程设计方案一经批复，原则上不得再次修改变动。确需修改的，相关投资方需提供修改申请说明书并经明珠湾管理部门审核同意后，再按程序进行修改。

　　第十六条【申请《建设工程规划许可证》】

　　取得建筑工程设计方案审查及地区总师批复意见后，地上连廊优先考虑与首期主体工程同时报建，由各相关单位按权属用地红线范围分别向区规自部门申请地上连廊《建设工程规划许可证》。

第三章 建设管理

　　第十七条【申请《建筑工程施工许可证》】

　　经明珠湾管理部门审核同意后，由投资方负责收齐相关材料单独向区行政审批局申请所持有地块红线内及红线外的地上连廊《建筑工程施工许可证》（含质量安全监督登记）。

　　第十八条【安全责任】

　　投资方作为地上连廊建设项目的建设单位，对项目质量安全负首要责任，全面落实质量终身责任制，确保项目质量和安全施工。

　　第十九条【建设费用】

　　地上连廊两端均为开发地块且开发主体不同的，投资方原则上应分别平均承担从中心线（点）至各自建筑物的连廊报建及建设费用。地上连廊一端为开发地块，另外一端为非开发地块的，鼓励投资方配建连廊。具体以国有建设用地使用权出让合同及联合建设协议为准。

　　地上连廊不涉及土地二级开发项目需单独建设时，按其他相关程序办理。

　　第二十条【建设时序】

　　地上连廊两端均为土地二级开发项目且开发主体不同的，由后取得国有土地使用权的投资方对接汇总连廊设计并负责统筹建设实施。涉及多个不同投资方同期建设的，明珠湾管理部门应统筹协调多方主体进行统一开发建设，先取得国有土地使用权的投资方应保证配合建设工作并按照相关技术标准及专业规范要求预留接口（不得出现连廊悬空截断），后取得国有土地使用权的投资方应确保地上连廊无缝对接，具体以联合建设协议为准。

　　第二十一条【建设要求】

　　投资方应严格遵守国有建设用地使用权出让合同及联合建设协议要求，按照相关技术规范、技术标准及约定要求确保地上连廊按时保质建设完成。投资方应严格按照《建设工程规划许可证》进行施工并依法履行和承担相应的工程质量和施工安全责任，做好施工期间现场交通组织方案及保证措施。

　　第二十二条【联合验收】

　　地上连廊两端均为开发地块且开发主体不同的，由后取得国有土地使用权的投资方负责统筹办理验收手续。地上连廊可与地块内建筑单体分期办理验收手续，由各相关单位按各自用地红线范围按照相关要求办理竣工验收。

第四章 运维管理

　　第二十三条【工程移交】

　　经南沙区政府相关部门组织验收合格后，相关投资方应当在1年内书面申请向明珠湾管理部门移交所持有地块红线范围外已装修完成的地上连廊，并负责工程移交完成前地上连廊的维护工作并承担相应费用。投资方应在取得建设工程规划验收合格证之日起2个月内，书面通知明珠湾管理部门进行接收。

　　明珠湾管理部门不得增加接收条件，不得额外要求增加建筑面积和提高装修标准，并应当自接到书面移交通知以及规划验收文件之日起1个月内组织人员到现场核实地上连廊的建设情况，在6个月内与投资方签订地上连廊设施移交接收协议。移交接收协议应当明确配套地上连廊移交时间和移交资料清单。

　　投资方应当自签订地上连廊移交协议之日起3个月内，将地上连廊的用地资料、报建图纸资料、建筑施工图纸以及验收等有关文件移交给相关部门。

　　第二十四条【产权归属】

　　投资方所持有地块红线范围外地上连廊（包括水平及垂直空间）的产权收归政府所有。投资方移交地块红线范围外地上连廊后，应当协助相关部门办理地块红线范围外地上连廊的产权登记手续，并以城市设施权属主体名义向区不动产登记中心申请《不动产权证》。

　　第二十五条【运营管理】

　　地上连廊经相关部门验收后，按照“就近运维，统一管理”的原则，由相关投资方负责地上连廊的维护管养，依法履行和承担相应的公共安全责任，做好运营期间的应急预案及保证措施，并接受明珠湾管理部门的统一管理。具体有以下三种情形：

　　地上连廊两端均为土地二级开发项目且开发主体不同的，原则上由两业主单位之间协商运营责任人及运营成本分配，分别承担从道路中心线至各自地块连接建筑的连廊运营责任及运营费用。

　　地上连廊一端为土地二级开发项目或两端开发主体相同的，由该投资方负责运营管理，承担运营成本。

　　地上连廊不涉及土地二级开发项目需单独建设时，按其他相关程序办理。

　　上述第二、三款以国有建设用地使用权出让合同及联合建设协议为准。

　　第二十六条【转让责任】

　　地上连廊建筑物不得办理预售，不得分割登记、转让、售卖、变卖、拍卖、抵押。若地上连廊所附属地块及建筑物整体转让的，后续投资方应继续按照相关合同履行地上连廊的设计、建设、维护、管理及运营义务。

　　第二十七条【监督检查】

　　投资方对地上连廊的日常管理和维护须满足政府部门相关要求，定期检查、维护和更新防火、安全、应急、通风、照明等设施设备，保障通道安全畅通运行，并由明珠湾管理部门进行统一监督考核。

　　相关投资方如有违反本管理办法及其他违法违规行为的，依法由相关部门责令改正；拒不改正的，提请相关部门予以行政处罚；造成损失的，应当承担赔偿责任。

第五章 附则

　　第二十八条【政策激励】

　　按规划许可要求开发建设的面向不特定业主或者公众、全天候免费开放的地上不封闭连廊，按其水平投影面积计算建筑面积但不计入容积率面积。地上连廊水平投影面积不计入基底面积，不计算建筑密度。

　　第二十九条【信息化管理】

　　明珠湾管理部门应加强地上连廊开发建设的信息化管理，及时对地上连廊的基础资料、规划设计成果、项目建设情况等进行动态管理，并与有关行政管理部门实现信息化成果共享。

　　第三十条【其他】

　　申请办理地上连廊的相关报建审批程序及所涉材料详见相关办事指南。

　　本管理办法自印发之日起试行，试行期2年。

　　本管理办法如遇法律、法规或有关政策调整变化，按最新规定执行。